A vistoria de imóvel é o registro detalhado do estado em que um imóvel se encontra em um determinado momento. Ela é a base para resolver, com fatos, qualquer dúvida sobre danos, reparos e responsabilidades entre proprietário, inquilino, comprador ou construtora.
Neste guia você vai entender quando a vistoria é necessária, o que a legislação diz sobre ela e como fazer um registro completo, com um checklist por cômodo.
O que é vistoria de imóvel
Na prática, a vistoria é uma inspeção visual e funcional de todos os ambientes. O vistoriador verifica paredes, pisos, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, louças, metais e itens que acompanham o imóvel, e registra o que encontrou com descrições e fotografias.
O resultado é o laudo de vistoria, documento assinado pelas partes que passa a servir de referência para comparações futuras.
Quando fazer uma vistoria
- Início da locação (vistoria de entrada): registra o estado do imóvel no momento em que o inquilino recebe as chaves.
- Fim da locação (vistoria de saída): compara o imóvel devolvido com o que foi registrado na entrada. Veja o guia sobre vistoria de entrada e saída.
- Compra e venda: ajuda o comprador a identificar problemas antes de fechar o negócio e documenta as condições combinadas.
- Entrega de imóvel novo: construtoras e compradores registram pendências de acabamento antes da entrega das chaves.
- Vistorias periódicas: administradoras acompanham a conservação de imóveis alugados ao longo do contrato.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata do tema em dois pontos principais:
- Art. 22, inciso V: o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, uma descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.
- Art. 23, inciso III: o locatário deve restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Ou seja: sem um registro claro de como o imóvel foi entregue, fica difícil provar se um dano já existia ou foi causado durante a locação. É por isso que imobiliárias e administradoras tratam a vistoria como etapa obrigatória do contrato.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado para casos específicos.
Como fazer uma vistoria, passo a passo
- Prepare o roteiro. Tenha em mãos o endereço, os dados das partes e um checklist com todos os ambientes e itens a verificar.
- Registre os dados gerais. Data, horário, leitura dos medidores de água, luz e gás e quantidade de chaves entregues.
- Percorra um ambiente por vez. Siga sempre a mesma ordem, por exemplo: teto, paredes, piso, portas, janelas, instalações e itens soltos.
- Teste o funcionamento. Acenda luzes, teste tomadas com um aparelho, abra torneiras, dê descarga, abra e feche portas e janelas.
- Fotografe com contexto. Faça uma foto geral de cada parede e fotos próximas de cada avaria, sempre com data e hora registradas.
- Descreva com termos objetivos. Prefira “risco de 10 cm na porta, próximo à maçaneta” a “porta com marcas”.
- Revise e colete as assinaturas. O laudo só cumpre seu papel quando as partes concordam com o conteúdo e assinam.
Checklist de vistoria por cômodo
Use a tabela abaixo como ponto de partida e adapte ao tipo de imóvel.
| Ambiente | O que verificar |
|---|---|
| Sala e quartos | Pintura, fissuras, umidade, piso, rodapés, portas, fechaduras, janelas, tomadas, interruptores e luminárias |
| Cozinha | Bancada, cuba, torneira, sifão, armários e dobradiças, revestimentos, ralo, pontos de gás e de água |
| Banheiros | Vaso e descarga, pia, metais, box, chuveiro, rejuntes, ralos, exaustão e sinais de infiltração |
| Área de serviço | Tanque, torneiras, ponto da máquina de lavar, varal, ralo e revestimentos |
| Área externa e garagem | Portões, controles, piso, muros, calhas, iluminação externa e vaga demarcada |
| Itens gerais | Leitura dos medidores, quadro de disjuntores, interfone, chaves e controles entregues |
Erros mais comuns na vistoria
- Descrições genéricas, como “em bom estado”, sem detalhar material e condição.
- Fotos sem data ou sem identificação do ambiente.
- Não testar o funcionamento de torneiras, tomadas e descargas.
- Deixar de registrar a leitura dos medidores e as chaves entregues.
- Laudos com formatos diferentes a cada vistoriador, o que dificulta a comparação na saída.
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